Ngày 24/7/2019, tại Hà Nội, Cục Quản lý giá và Ủy ban định giá Hàn Quốc (KAB) cùng phối hợp tổ chức Hội thảo về “Trao đổi kinh nghiệm của Hàn Quốc và Việt Nam trong lĩnh vực giá bất động sản”. Chủ trì Hội thảo gồm: Ông Nguyễn Anh Tuấn – Cục trưởng Cục Quản lý giá, ông Hak Kyou KIM – Chủ tịch Ủy ban định giá Hàn Quốc. Hội thảo có sự tham dự của đại diện Valuinco ông Phùng Quang Hưng chủ tịch hội đồng tư vấn và thẩm định cùng đại diện các đơn vị, công ty khác hoạt động trong ngành thẩm định giá…

Hội thảo được nhiều đơn vị và doanh nghiệp thẩm định giá đánh giá cao vì cơ hội trao đổi và tiếp cận với kinh nghiệm trong việc xây dựng dữ liệu giá bất động sản, phương pháp thẩm định giá bất động sản...

Xây dựng CSDL quốc gia về giá chuyên sâu

Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Nguyễn Anh Tuấn – Cục trưởng Cục Quản lý giá cho biết: Ngày 28/3/2014, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 623/QĐ-BTC phê duyệt Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn 2013-2020” với 4 mục tiêu lớn được đặt ra như: Xây dựng môi trường pháp lý ổn định và thống nhất trong lĩnh vực thẩm định giá; phát triển nghề thẩm định giá theo lộ trình phù hợp với nhu cầu của nền kinh tế và xã hội, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia nền kinh tế; Tăng cường và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá, tăng cường và củng cố hạ tầng trong lĩnh vực thẩm định giá, nhất là hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế; Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế trong nước và hội nhập quốc tế. Phấn đấu đến năm 2020, cả nước có khoảng 2.200 thẩm định viên về giá; nhiều doanh nghiệp có quy mô lớn; Phát triển đội ngũ thẩm định viên về giá một cách đồng bộ và có hệ thống nhằm xây dựng đội ngũ nhân lực có kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp; đạt được sự công nhận lẫn nhau giữa các nước trong khu vực và trên thế giới.

Ông Nguyễn Anh Tuấn – Cục trưởng Cục quản lý giá

Tính đến thời điểm hiện nay, về cơ bản Cục Quản lý giá đã hoàn thành được cơ bản các chỉ tiêu đặt ra của Đề án, đặc biệt liên quan đến hợp tác quốc tế trong lĩnh vực giá, Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính cũng đã có những bước đi cần thiết để nhằm thúc đẩy hội nhập khu vực và quốc tế trong lĩnh vực giá và thẩm định giá. Bên cạnh đó, Cục Quản lý giá cũng được Bộ Tài chính giao là đơn vị quản lý, vận hành và khai thác Cơ sở dữ liệu (CSDL) quốc gia về giá. CSDL quốc gia về giá giai đoạn 1 đã chính thức vận hành từ 01/01/2019. Nội dung của CSDL quốc gia về giá có phạm vi rộng, bao gồm giá hàng hóa, dịch vụ, tài sản của nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau và đã được quy định cụ thể tại Nghị định số 149/2016/NĐ-CP ngày 11/11/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá và Thông tư số 142/2015/TT-BTC ngày 4/9/2015 của Bộ Tài chính quy định về Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá.

Trong nội dung của CSDL quốc gia về giá có phân hệ về dữ liệu giá thị trường bất động sản, tuy nhiên, phân hệ này là một lĩnh vực phức tạp, trong CSDL quốc gia về giá chưa đầy đủ và chuyên sâu. Chính vì vậy, trên cơ sở đề nghị của KAB đề nghị trao đổi về việc xây dựng dữ liệu giá bất động sản, từ Quý II năm 2019 đến nay, Cục Quản lý giá và KAB đã tổ chức trao đổi, gặp gỡ nhiều lần, Cục Quản lý giá và KAB cũng đã ký kết Biên bản ghi nhớ hợp tác vào ngày 23/7/2019, Biên bản ghi nhớ này đánh dấu một bước tiến lớn giữa hai bên.

Kinh nghiệm của KAB

Ông Hak Kyou Kim – Chủ tịch Ủy ban định giá Hàn Quốc cho biết, Chính phủ Hàn Quốc coi Việt Nam là một trong những đối tác hợp tác chủ chốt, đang nỗ lực thúc đẩy những hoạt động hợp tác đa lĩnh vực vì sự phồn vinh chung của hai nước. Được tiếp sức bởi mối quan hệ hữu hảo, tin tưởng lẫn nhau giữa hai nước, ngày 23/7/2019, Ủy ban định giá Hàn Quốc và Cục Quản lý giá Bộ Tài chính đã ký kết Biên bản ghi nhớ hợp tác trong lĩnh vực giá bất động sản. Và sự kiện Hội thảo chung giữa hai cơ quan chính là những hoạt động thực tế mang ý nghĩa thiết thực đầu tiên trong khuôn khổ nội dung Biên bản hợp tác giữa hai cơ quan. Ông Hak Kyou Kim cho biết, trong quá trình phát triển kinh tế, Hàn Quốc đã hết sức nỗ lực tập trung vào công tác quản lý thị trường bất động sản và cải tiến chính sách đồng thời cũng đúc kết được nhiều kinh nghiệm khác nhau trong lĩnh vực này.

Ông Hak Kyou Kim – Chủ tịch Ủy ban định giá Hàn Quốc

“Trong buổi hội thảo hôm nay, chúng tôi không chỉ giới thiệu về chính sách giá bất động sản công khai, hạ tầng thông tin bất động sản mà còn chia sẻ không chỉ những kinh nghiệm và trường hợp thành công tiêu biểu mà còn chia sẻ những bài học sai lầm với mong muốn Việt Nam có thể tránh được những thất bại đó, hy vọng đây sẽ là cơ hội góp phần vào việc thiết lập nền tảng cho hạ tầng thông tin và hệ thống định giá bất động sản thành công tại Việt Nam”, ông Kim chia sẻ

Đối với các cơ hội hợp tác trong tương lai, ông Hak Kyou Kim khẳng định, Ủy ban định giá Hàn Quốc sẽ cùng với Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính có những hoạt động hợp tác thiết thực, hỗ trợ và mở rộng các lĩnh vực hợp tác thông qua việc thúc đẩy các dự án ODA, giao lưu hợp tác trong việc đào tạo bồi dưỡng chuyên gia vì mục tiêu phát triển các chính sách về giá và thị trường bất động sản Việt Nam.

Hội thảo đã diễn ra sôi nổi với 4 bài tham luận chính do 2 diễn giả Hàn Quốc và 2 diễn giả Việt Nam trình bày. Bài tham luận đầu tiên về "Các quy định/ chính sách của Hàn Quốc về công khai/ công bố thông tin giá bất động sản và hệ thống cơ sở dữ liệu" do TS. Kim Bong Joon – Trưởng phòng Hợp tác Quốc tế KAB đề cập đến quy trình định giá một thửa chuẩn để đưa ra bảng so sánh cho một thửa đất cụ thể, và cách quản lý, ứng dụng cơ sở dữ liệu giá bất động sản của KAB trên hệ thống CNTT, điện thoại di động. Kể từ tháng 7/2014, KAB đã phát triển, ứng dụng App điều tra hiện trường, sang tháng 01/2016 đã áp dụng xác nhận sinh trắc học, đến tháng 9/2016, KAB đã hoàn tất mở rộng đối với toàn bộ nghiệp vụ điều tra, thống kê. Nhờ những cải tiến dữ liệu trên điện thoại di động nên tháng 4/2017, KAB đã đạt giải xuất sắc về đơn vị sự nghiệp đổi mới và tháng 7/2017 đã đạt giải nhất về cải cách công được tín nhiệm.

Bài tham luận "Khảo sát giá bất động sản và xây dựng cơ sở dữ liệu tại Hàn Quốc" do TS. Jeong Moon-Oh, Trưởng phòng Chính sách công nghiệp bất động sản KAB trình bày đã giúp cho người nghe hình dung về quá trình phân tích thị trường bất động sản tại Hàn Quốc, phương pháp thống kê bất động sản tại Hàn Quốc và phương hướng cải thiện nghiệp vụ thống kê trong tương lai. Việc thống kê giá bất động sản đã điều tra và công khai hiện trạng biến động giá đất toàn quốc để sử dụng làm dữ liệu trong quá trình thực hiện quy định chính sách đất đai, định giá và điều chỉnh thời điểm định giá đất. Những cơ sở dữ liệu này giúp cho các cơ quan tại Hàn Quốc phát hiện được việc đầu cơ bất động sản để phân vùng khu vực đầu cơ và khu vực được cấp phép giao dịch đất đai. Ngoài ra, cơ sở dữ liệu này còn được làm công cụ để định mức bồi thường theo thỏa thuận hoặc quyết định của tòa án, định mức chi để thực hiện dự án đầu tư phát triển, là căn cứ để nhận định mức độ phù hợp của giá đất công khai. Công tác thống kê giá bất động sản tại Hàn Quốc còn công bố các dữ liệu điều tra xu hướng nhà ở, giá nhà ở qua từng tháng, từng tuần. Bên cạnh đó, còn điều tra xu hướng cho thuê bất động sản thương mại để thiết lập trật tự giao dịch bất động sản trong sách nhờ cung cấp thông tin đầu tư bất động sản một cách khách quan… Kết quả của việc giám sát này giúp cho cơ quan hữu quan có thể chia các khu vực đó thành các khu vực quan tâm, kinh tế hay nguy cơ để từ đó xây dựng các chính sách ứng phó.

Và công tác thẩm định giá tại Việt Nam

Bài tham luận do Ths. Dương Lan Anh, Phó phòng Phòng Quản lý thẩm định giá – Cục Quản lý giá đề cập đến các phương pháp "Thẩm định giá Bất động sản tại Việt Nam". Tại đây, diễn giả đã nêu ra 7 phương pháp hiện đang được sử dụng ở Việt Nam như: Phương pháp so sánh, tuổi đời, tổng cộng, vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu, chiết trừ, thặng dư. Ngoài ưu điểm của từng phương pháp, tác giả còn đưa ra những khó khăn nhất định khi áp dụng các phương pháp này trong việc thẩm định giá bất động sản như đối với phương pháp dòng tiền chiết trừ thì việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền và tỷ suất chiết khấu là khó khăn, trong khi đó phương pháp vốn hóa trực tiếp lại khiến cho việc xác định tỷ suất vốn hóa và dòng thu nhập thuần lại không hề dễ dàng….

Bài tham luận cuối cùng tại Hội thảo đã "Đề xuất mô hình thẩm định giá bất động sản dựa trên phân tích dữ liệu lớn làm cơ sở xác định chỉ số bất động sản" do TS. Phạm Văn Bình, Trưởng phòng Phòng Quản lý thẩm định giá - Cục Quản lý giá trình bày đề cập đến mục đích thẩm định giá BĐS thường được đề cập đến bao gồm: Thẩm định giá BĐS để chuyển giao quyền sở hữu giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được; giúp cho người mua quyết định giá mua có thể chấp nhận được; thiết lập cơ sở cho sự trao đổi các BĐS với nhau. Thẩm định giá BĐS cho mục đích tài chính và tín dụng được sử dụng BĐS cho việc vay thế chấp; xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm BĐS. Thẩm định giá BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê; xây dựng các điều khoản cho thuê. Thẩm định giá BĐS để phát triển BĐS và đầu tư giúp so sánh với cơ hội đầu tư vào các BĐS khác; quyết định khả năng thực hiện đầu tư. Thẩm định giá BĐS trong doanh nghiệp giúp lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá thị trường của vốn đầu tư; xác định giá trị doanh nghiệp; mua bán, hợp nhất, thanh lý các BĐS của công ty; có phương án xử lý BĐS khi cải cách DNNN. Thẩm định giá BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý nhằm tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với BĐS; xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi BĐS; tính thuế khi một BĐS được bán hoặc để thừa kế; tòa án ra quyết định phân chia BĐS khi xét xử các vụ án; xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các BĐS công;xác định giá sàn phục vụ phát mãi các BĐS bị tịch thu, sung công quỹ…

Việc thẩm định giá bất động sản đại diện và bất động sản cụ thể hiện nay ở Việt Nam đang được thực hiện theo 5 bước như: Phân vùng, địa bàn, khu vực thẩm định giá; Xác định rõ chủng loại BĐS cần thẩm định giá; Lựa chọn các yếu tố so sánh; Xây dựng các BĐS đại diện (BĐS có tính chất phổ biến, đại diện cho một khu vực trong quá trình tính toán chỉ số giá bất động sản) với các thuộc tính “chuẩn” theo từng yếu tố dùng để so sánh; Ước tính giá của các BĐS cụ thể.

Một số hình ảnh tại Hội thảo:

Đoàn KAB và Lãnh đạo Cục Quản lý giá

Ông Phùng Quang Hưng (Đại diện Valuinco) thảo luận với KAB về thẩm định giá

Toàn cảnh Hội thảo

TS. Jeong Moon-Oh, Trưởng phòng Chính sách công nghiệp bất động sản KAB cho biết, Hàn Quốc đã thực hiện thống kê giá bất động sản đã điều tra và công khai hiện trạng biến động giá đất toàn quốc để sử dụng làm dữ liệu trong quá trình thực hiện quy định chính sách đất đai, định giá và điều chỉnh thời điểm định giá đất. Những cơ sở dữ liệu này giúp cho các cơ quan tại Hàn Quốc phát hiện được việc đầu cơ bất động sản để phân vùng khu vực đầu cơ và khu vực được cấp phép giao dịch đất đai