Kinh nghiệm quản lý thẩm định giá tại Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha

Quản lý thẩm định giá tại Tây Ban Nha

Hoạt động thẩm định giá nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, nhằm thỏa mãn nhu cầu của xã hội. Tuy nhiên, pháp luật của Tây Ban Nha (Quyết định ECO/805/2003) chỉ quy định các trường hợp sau phải tuân thủ theo quy định của pháp luật, bao gồm: Thẩm định giá cho vay thế chấp (có tài sản đảm bảo); Thẩm định giá cho các công ty bảo hiểm (quy định về kỹ thuật phòng ngừa rủi ro); các quỹ tín thác đầu tư (bất động sản); thẩm định giá bất động sản của các quỹ lương hưu; các mục đích khác như báo cáo tài chính cho ngân hàng. Các trường hợp thẩm định giá này phải được thực hiện bởi các công ty thẩm định giá được phép hoạt động và theo hướng dẫn của pháp luật về quy trình, phương pháp thẩm định giá tại Quyết định ECO/805/2003. Các trường hợp thẩm định giá khác như thẩm định giá để tư vấn, thừa kế, báo cáo tài chính, khảo sát, giải quyết tranh chấp, v.v. thì không bắt buộc phải tuân thủ theo các phương pháp nêu tại Quyết định ECO/805/2003, thẩm định viên có thể chỉ cần theo hướng dẫn nêu tại Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.

Việc quản lý, hướng dẫn hành nghề thẩm định giá tại Tây Ban Nha được quy định tại một số văn bản quy phạm pháp luật chính như Luật Quốc hội 2/1981 (Parliament Act 2/1981) ngày 25/3/1981 về thị trường trái phiếu thế chấp. Luật này quy định việc tín dụng có thế chấp có thể được huy động thông qua việc phát hành chứng khoán và tài sản thế chấp phải được thẩm định giá thông qua dịch vụ thẩm định giá cung cấp bởi các tổ chức tín dụng hoặc được cung cấp bởi các đơn vị dịch vụ thẩm định giá thỏa mãn các yêu cầu thành lập theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, hai văn bản hướng dẫn quan trọng nhất là Nghị định 775/1997 quy định về việc quản lý các doanh nghiệp thẩm định giá và Quyết định 805/2003 hướng dẫn về tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản.

Theo Nghị định 775/1997, để được phép hoạt động thẩm định giá, các doanh nghiệp thẩm định giá cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: (i) Phải là công ty thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn (share capital) và phải có địa chỉ đăng ký tại Tây Ban Nha; (ii) Phải có vốn điều lệ tối thiểu là 50.000.000 Pesetas (tương đương khoảng 300.000 Euro); (iii) Công ty chỉ được phép hoạt động trong lĩnh vực liên quan đến thẩm định giá của tất cả các loại bất động sản, doanh nghiệp và tài sản; (iv) Công ty phải có ít nhất là 10 chuyên gia, trong đó 3 người là chuyên gia có kinh nghiệm; (v) Công ty phải có tổ chức về nhân sự và các phương tiện kỹ thuật và có các cơ chế kiểm soát nội bộ để đảm bảo có các hiểu biết đầy đủ về thực trạng thị trường bất động sản và tuân thủ đầy đủ các quy định về thẩm định giá; (vi) Công ty phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để bồi thường cho bên thứ ba do lỗi của công ty khi thực hiện hoạt động thẩm định giá. (vii) Công ty thẩm định giá phải có ban giám đốc trong đó tất cả hoặc đa số các thành viên của ban giám đốc phải là những người có uy tín về kinh doanh cũng như là chuyên gia có kiến thức, kinh nghiệm và uy tín trong việc quản lý công ty theo các tiêu chí do Ngân hàng quốc gia Tây Ban Nha quy định.

Các phương pháp thẩm định giá bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp thặng dư. Đồng thời, Quyết định ECO/805/2003 cũng có hướng dẫn đối với việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá cho các công trình xây dựng, bất động sản nông nghiệp, thửa đất, một số quyền liên quan đến bất động sản.

Các nội dung cơ bản của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo thẩm định giá cũng được nêu tại Quyết định ECO/805/2003. Ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo thẩm định giá phải không quá 02 tháng kể từ khi khảo sát tài sản cần thẩm định giá; trong trường hợp thẩm định giá đất hoặc trong các trường hợp đặc biệt được giải thích trong báo cáo thẩm định giá, thời gian từ khi đi khảo sát tài sản đến khi phát hành Chứng thư, Báo cáo phải không quá 6 tháng. Trong trường hợp thời điểm thẩm định giá là thời điểm hiện tại, ngày phát hành Chứng thư, Báo cáo được coi là thời điểm thẩm định giá. Chứng thư và Báo cáo sẽ phải chấm dứt hiệu lực sau 6 tháng kể từ ngày phát hành.

Quản lý thẩm định giá tại Bồ Đào Nha

Tại Bồ Đào Nha, hướng dẫn pháp luật về phương pháp thẩm định giá chỉ nhằm điều chỉnh hoạt động thẩm định giá liên quan đến hệ thống tài chính (tín dụng, chứng khoán,..), thuế bất động sản, bồi thường giải phóng mặt bằng. Thẩm định giá cho các mục đích khác không phải tuân thủ theo các phương pháp thẩm định giá do Nhà nước quy định mà có thể thực hiện theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, các mục đích đó bao gồm: Thẩm định giá cho tòa án (không liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng), thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính, thẩm định giá để xác định giá trị bảo hiểm, giá trị thiệt hại, thẩm định giá bất động sản cho các mục đích khác, thẩm định giá máy móc thiết bị.

Về điều kiện hành nghề thẩm định giá tại Bồ Đào Nha, pháp luật tại Bồ Đào Nha quy định cụ thể về yêu cầu đến thẩm định viên về giá và thẩm định viên có thể đăng ký trực tiếp với các cơ quan quản lý nhà nước. Bằng cấp và trình độ chuyên môn của thẩm định viên bất động sản chỉ được công nhận sau khi thẩm định viên có bằng cử nhân hoặc bằng thạc sĩ phù hợp với việc thẩm định giá bất động sản và có lý lịch công tác phù hợp. Khi thực hiện hoạt động nghề nghiệp của mình, trách nhiệm dân sự của thẩm định viên đối với các thiệt hại gây ra khi hành nghề được bảo đảm bằng khoản bảo hiểm nghề nghiệp. Đơn vị cung cấp bảo hiểm nghề nghiệp phải là đơn vị được ủy quyền hoạt động trên lãnh thổ Bồ Đào Nha.

Trong trường hợp thẩm định giá cho hệ thống tài chính thì thẩm định viên cần tuân thủ một số các yêu cầu chính về một số nội dung cơ bản của Báo cáo thẩm định giá như đối tượng sở hữu tài sản; tên thẩm định viên bất động sản/ tên pháp nhân thực hiện báo cáo thẩm định, cũng như số đăng ký hành nghề của thẩm định viên; tài sản được thẩm định giá, đối tượng yêu cầu thẩm định giá; Các yếu tố được phân tích để đi đến kết luận về giá trị tài sản thẩm định giá; Nội dung giới hạn trách nhiệm của thẩm định viên.

Trên đây là sơ lược những nội dung cơ bản về quản lý thẩm định giá tại Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha. Đây là những kinh nghiệm quốc tế bổ ích, nên được cân nhắc khi xây dựng hệ thống pháp luật về thẩm định giá của Việt Nam trong thời gian sắp tới.