CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ QUỐC TẾ

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ QUỐC TẾ

Được hỗ trợ bởi Dịch

Thẩm định giá trị bất động sản bằng phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

thẩm định bất động sản bằng phương pháp thặng dư

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Để thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư cần làm theo các bước cơ bản sau:

Bước 1:  Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án…

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển:

  • Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
  • Phuơng pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
  • Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư)

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:

  • Đặc điểm của bất động sản;
  • Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
  • Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.

Ưu điểm phương pháp thặng dư:

  • Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có ưu điểm hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định (như các mức giá khi thực hiện đấu thầu)
  • Đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.
  • Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.

Nhược điểm phương pháp thặng dư:

  • Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng.
  • Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
  • Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của tiền.
  • Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
  • Phương pháp thặng dư là phương pháp tương đối rất phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.

    Trụ sở chính
    Nhà số 6TT1 - 249A Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội
    Tel: 024. 6258 3683 * Fax: 024. 6258 01 18
    Hotline: 0986.598.907 - 0913.526.107
    Email: Info@valuinco.vn

    Trụ sở Hà Nội
    số 48, liền kề 11B, Khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
    Mr Đức. 0986.689.038
    Email: Ducnd@valuinco.vn

    Trụ sở Hồ Chí Minh
    Số 76, đường 49, phường Tân Quy, quận 7, TP. Hồ Chí Minh.
    Mr. Hải - 0932 883 878
    Email: hailt@valuinco.vn

    Trụ sở Thái Nguyên
    Số 56, tổ 12, phường Túc Duyên, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
    Mrs. Hiên - 0972991 189 / 0913.992.049
    Email: hiendt@valuinco.vn


Văn phòng của chúng tôi

Trụ sở chính
Nhà số 6TT1 - 249A Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội
Tel: 024. 6258 3683 * Fax: 024. 6258 01 18
Hotline: 0986.598.907 - 0913.526.107
Email: Info@valuinco.vn

Trụ sở Hà Nội
số 48, liền kề 11B, Khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Mr Đức. 0986.689.038
Email: Ducnd@valuinco.vn

Trụ sở Hồ Chí Minh
Số 76, đường 49, phường Tân Quy, quận 7, TP. Hồ Chí Minh.
Mr. Hải - 0932 883 878
Email: hailt@valuinco.vn

Trụ sở Thái Nguyên
Số 56, tổ 12, phường Túc Duyên, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Mrs. Hiên - 0972991 189 / 0913.992.049
Email: hiendt@valuinco.vn

Callback Facebook Bitrix24.Network